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Acheter à deux : sans être marié, quelle protection, quel point de vigilance ?

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Qui est propriétaire, dans quelles proportions ?

Le couple, en indivision, doit s’accorder sur les parts de propriété de chacun avant l’achat, car l’acquisition n’est pas forcément à moitié-moitié. Sans précision dans l’acte, les partenaires pacsés ou concubins détiennent le bien à parts égales.

Les frais d’entretien, d’amélioration et de réparation sont répartis selon les parts de propriété de chacun. Les décisions majeures, comme la vente, nécessitent l’accord des deux membres du couple. En cas de désaccord bloquant, les partenaires ou concubins peuvent saisir un juge pour résoudre le conflit.

Que se passe-t-il en cas de séparation ou de vente ?

En cas de séparation, l’un des partenaires ou concubins peut racheter la part de l’autre, mettant ainsi fin à l’indivision.

L’acquéreur doit être en mesure de financer l’achat total ( reprise du prêt restant et rachat de la part) pour que l’autre ne soit plus responsable du remboursement à la date de la séparation.

En cas de vente du bien immobilier, le prix est réparti selon les pourcentages de propriété indiqués dans l’acte d’achat. Si aucune répartition n’a été prévue, le prix est partagé à parts égales.

Si les partenaires ou concubins s’entendent pour reconnaître des créances entre eux, alors le notaire pourra établir un partage du prix de vente, en répartition différente de celle du titre de propriété.

Que se passe-t-il en cas de décès d’un des partenaires ?

1. LE DROIT À HÉRITER

Le partenaire ou concubin survivant n’hérite pas automatiquement ; un testament est nécessaire. Sans testament, il se retrouve en indivision avec les héritiers et devra racheter leurs parts pour garder le bien.

Se pose aussi la question de fiscalité : sans PACS, la fiscalité d’une transmission par testament sera celle existant au profit des tiers (60%).

2. LE DROIT D’OCCUPATION

Contrairement au concubin, le partenaire pacsé survivant bénéficie d’un droit d’usage gratuit d’un an sur le logement principal et son mobilier, à condition que le bien appartienne au défunt ou aux deux partenaires. Après un an, il doit en principe quitter le logement. 

Le prêt familial : Quelles précautions ?

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L’intérêt d’un écrit

Il est recommandé de formaliser par écrit tout prêt familial, même en dessous de 1 500 EUR. Cela prouve qu’il s’agit bien d’un prêt, et non d’une donation ou d’une obligation alimentaire, cas dans lesquels aucun remboursement n’est requis. L’écrit précise aussi les conditions du prêt : durée, taux d’intérêt, modalités de remboursement, garanties éventuelles, etc.

Précautions à prendre dans la rédaction

Un prêt familial doit respecter des règles légales. Si vous rédigez l’acte vous-même (acte sous seing privé), prévoyez plusieurs exemplaires.

L’emprunteur doit signer le contrat et y inscrire de sa main le montant emprunté, en chiffres et en lettres. N’oubliez pas d’y mentionner les conditions du prêt : durée, taux d’intérêt éventuel, modalités de remboursement, garanties, et dispositions en cas de décès ou de non-remboursement.

Pourquoi l’aide du notaire est indispensable ?

La signature du notaire sur un acte garantit sa date, l’identité des parties et son contenu.

Un prêt authentique : 

  • a valeur de preuve,
  • est opposable aux tiers,
  • bénéficie de la force exécutoire, permettant un recours direct à un huissier en cas de non-remboursement, sans passer par les tribunaux, ce qui fait gagner temps et argent.

Le notaire peut aussi enregistrer le contrat de prêt. Enfin, si vous souhaitez assortir votre prêt d’une garantie, alors le notaire sera le garant du bon fonctionnement de cette dernière.

Quelles garanties prendre ?

Un prêt familial peut être garanti par des sûretés pour protéger le prêteur contre l’insolvabilité de l’emprunteur, assurant un remboursement prioritaire.

Exemples : hypothèque conventionnelle, cautionnement.

Consultez votre notaire pour les mettre en place.

Que devient le prêt familial en cas de décès ?

Il faut distinguer le décès de l’emprunteur de celui du prêteur :

  • En cas de décès de l’emprunteur, la dette est transférée aux héritiers acceptant la succession, qui doivent la rembourser. Une assurance-décès, souscrite par l’emprunteur, peut les protéger.
  • Si le prêteur décède, le solde restant du prêt devient un actif de la succession, à inclure dans le calcul civil et fiscal.

Note : en cas de non-remboursement, l’emprunteur risque un redressement fiscal pour donation non déclarée et peut être poursuivi en justice par les héritiers du prêteur pour la dette impayée.

La vente en état futur d’achèvement : qu’est-ce que c’est ?

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La plupart des logements neufs, qu’ils soient appartements ou maisons, sont vendus avant ou pendant leur construction.

On parle d’achat sur plan ou de vente en l’état futur d’achèvement.

Ce contrat de vente engage le vendeur à :

  • édifier le bien,
  • à transférer au fur et à mesure les droits sur le sol et les constructions existantes. L’acquéreur devient propriétaire des parties achevées au fil de la construction et paie selon l’avancement des travaux, avec l’avantage de frais de notaire réduits.

VEFA en secteur libre ou en secteur protégé

La vente d’immeubles à construire peut relever du secteur libre ou du secteur protégé, qui obéissent à des règles différentes.

Le secteur protégé

La vente en l’état futur d’achèvement relève du secteur protégé lorsque : 

  • elle porte sur un immeuble ou une partie d’immeuble à usage d’habitation ou mixte (professionnel et habitation)
  • le contrat impose des paiements à l’acheteur avant la fin des travaux.

Le statut de la vente en secteur protégé est d’ordre public (non modifiable par contrat) et impose des règles spécifiques sur l’avant-contrat, la conclusion du contrat, les garanties d’achèvement, les modalités de paiement, et la garantie contre les vices de construction.

Le secteur public

Le secteur libre concerne les immeubles à usage commercial, professionnel ou de bureaux et n’est soumis à aucune forme ni règle spécifique. Un contrat préliminaire n’y est pas obligatoire.

Le contrat de réservation

Le contrat préliminaire, ou contrat de réservation, c’est un avant-contrat propre à la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).

La VEFA peut se faire sans avant-contrat, sauf si l’acheteur souhaite réaliser certains travaux lui-même. En secteur protégé, c’est le seul avant-contrat autorisé.

Dans ce contrat, le promoteur s’engage à réserver un logement neuf pour le client si le projet de construction se concrétise. En échange, l’acheteur verse un dépôt de garantie. Il ne s’agit pas d’une promesse de vente. Ce contrat est signé sous seing privé entre le promoteur et l’acheteur.

Les donations entre époux

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Comment mettre en place des donations entre époux ?

Pour établir des donations entre époux (anciennement appelées donations au dernier vivant), les époux doivent consulter un notaire, seul habilité à rédiger cet acte.

Cette donation peut avoir deux objets :

  • elle permet souvent d’améliorer les droits du conjoint survivant par rapport à la loi, dans une logique de protection du conjoint. Dans le cas d’enfant non-commun aux époux, elle permet de rétablir un choix dans le type de droits du conjoint.
  • elle peut aussi avoir pour objet de lisser fiscalement au mieux la transmission aux enfants.

Elle peut être réalisée dès le mariage, sans attendre de posséder des biens, et s’applique aux biens détenus par le donateur au jour de son décès.

Elle est révocable à tout moment. Si le choix des quotités (type de droits) reste généralement ouvert au profit du conjoint survivant, il est aussi possible, pour sécuriser sa succession notamment au profit d’enfant non-commun, d’enfermer le choix du conjoint dans une des quotités prévues par la loi.

Note : Si la donation entre époux est incluse dans le contrat de mariage, elle devient irrévocable.

Comment mettre en œuvre la donation entre époux après le décès ?

Après le décès, le conjoint survivant doit consulter un notaire pour activer la donation au dernier vivant. Si la donation est oubliée ou inconnue, le notaire peut la retrouver via le « Fichier des dispositions de dernières volontés », peu importe le notaire qui a rédigé l’acte.

Le conjoint choisit ensuite parmi les options de la donation : 

  • totalité en usufruit
  • ¼ en pleine propriété et ¾ en usufruit,
  • la pleine propriété de la quotité disponible selon le nombre d’enfants.

Le notaire enregistre alors celle des donations au dernier vivant correspondante au premier décès…

Si la donation entre époux le permet, le conjoint peut recevoir tous les biens de la succession, avec une indemnité à verser aux enfants réservataires.

Si la donation le permet et que les enfants et le conjoint s’accordent, une répartition partielle du patrimoine peut être réalisée par cantonnement, permettant au conjoint de recevoir plus que la quotité disponible sans prendre l’ensemble des biens.

Nue-propriété : Quelles différences avec l’usufruit ? Quel est son rôle ?

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La nue-propriété : qu’est-ce que c’est

La nue-propriété correspond au droit démembré de la propriété, complémentaire de l’usufruit. Elle se reconstitue en pleine propriété lors de l’extinction de l’usufruit, ou de la réunion sur une même tête de l’usufruit et de la nue- propriété.

A l’occasion d’une donation, transmettre la nue-propriété en s’en conservant l’usufruit, est un mécanisme qui permet d’anticiper la transmission successorale d’un bien, en gardant la jouissance. Par ailleurs, du point de vue économique, plus la transmission est anticipée, plus la valeur de la nue-propriété donnée est faible, donc la fiscalité réduite. 

L’ACHAT IMMOBILIER EN NUE-PROPRIÉTÉ  SIGNIFIE QUE LE BIEN EST DÉMEMBRÉ ENTRE :

  • L’usufruitier, qui peut occuper le bien ou percevoir des revenus (comme des loyers).
  • Le nu-propriétaire, qui possède le bien.

En achetant en nue-propriété, vous concédez l’usufruit à une autre personne pour une période limitée (10 à 20 ans pour un programme commercialisé, ou jusqu’au décès de l’usufruitier dans une vente viagère). À la fin de cette période, vous récupérez la pleine propriété du bien et pouvez l’occuper ou le louer. 

Quels avantages ?

  • L’acquisition d’un bien à un prix réduit, souvent 30 % à 50 % en dessous de sa valeur marchande, car vous n’avez pas l’usufruit immédiat.
  • Pendant la période de nue-propriété, l’usufruitier est responsable des travaux d’entretien, qu’ils soient privatifs ou communs.
  • En tant que nu-propriétaire, vous n’êtes responsable que des grosses réparations.

La fiscalité du nu-propriétaire

En tant que nu-propriétaire, vous n’avez pas à payer la taxe foncière et la taxe d’habitation, ces charges incombant à l’usufruitier.

Par ailleurs, en transmettant un bien en nue-propriété à un héritier vous bénéficierez de droits de donation réduits, puisque calculés sur la valeur de la nue-propriété.

Enfin, un bien détenu en nue-propriété n’est pas inclus dans votre patrimoine immobilier pour la détermination de l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

 

Usufruit : Qu’est-ce que c’est et quels sont les droits et obligations et qui y sont liés ?

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L’usufruit correspond au droit démembré de la propriété, complémentaire de la nue-propriété. L’usufruit est le droit de profiter, et de percevoir les revenus d’un bien sans en être le propriétaire (on parle d’Usus et de Fructus). Le droit à l’usufruit est temporaire : soit enfermé dans une durée, soit viager.

Qui peut être usufruitier ?

Vous pouvez notamment être usufruitier dans les cas suivants :

  • Vous êtes veuf/veuve. Vous pouvez bénéficier d’un usufruit portant sur le patrimoine de votre conjoint décédé.
  • Si vous avez donné un bien à vos héritiers, en souhaitant vous conserver le droit de jouir de ce bien, en vous en réservant l’usufruit.
  • Si vous êtes parent, vous pouvez disposer d’un usufruit sur les biens de vos enfants âgés de moins de 16 ans.

L’usufruit peut être en indivision (appartenir à l’ensemble des héritiers) et être détenu par une personne morale.

Vous pouvez également obtenir l’usufruit ou la nue-propriété par testament, décision de justice, ou par contrat (vente ou donation).

Sur quel type de bien peut porter un usufruit ?

Vous pouvez être usufruitier d’un bien immeuble ou d’un bien meuble, c’est-à-dire que vous pouvez obtenir l’usufruit d’une maison, de terres, de valeurs mobilières, d’un compte bancaire, d’une créance, d’éléments de mobilier.

Quels sont les droits de l’usufruitier ?

  • Utilisation du bien : Vous pouvez utiliser le bien vous-même ou le louer, avec toutefois l’accord préalable du nu-propriétaire pour certains types de baux : baux ruraux, commerciaux, artisanaux ou industriels.
  • Perception des revenus : Vous percevez les revenus du bien (intérêts, loyers, récoltes) pendant toute la durée de l’usufruit. Aucune indemnité n’est due pour les améliorations à la fin de l’usufruit.
  • Vente de l’usufruit : Vous pouvez céder votre usufruit sans l’accord du nu-propriétaire. Cependant, la vente de la pleine propriété (qui se compose de l’usufruit et de la nue-propriété) nécessite son accord.

Quelles sont les obligations de l’usufruitier ?

L’usufruitier doit :

  • Faire un inventaire des biens mobiliers avant utilisation (sauf dispense).
  • Faire un état des lieux des biens immobiliers avant utilisation (sauf dispense).
  • Assurer la bonne conservation et l’entretien du bien.
  • Jouir raisonnablement du bien.
  • Payer la taxe foncière et la taxe d’habitation pour les biens immobiliers.
  • Effectuer les réparations d’entretien. Les grosses réparations sont à la charge du nu-propriétaire, sauf si elles sont dues à un manque d’entretien de votre part.

Comment prend fin l’usufruit ?

Il prend fin dans les situations suivantes :

  • Mort de l’usufruitier en cas d’usufruit viager (sauf en cas de réversion ou de transmission par testament, au conjoint survivant par exemple)
  • Expiration du délai convenu (par exemple, 30 ans pour une personne morale), Non-usage pendant 30 ans, Renonciation à l’usufruit,
  • Perte totale du bien (ex. : destruction par incendie),
  • Abus de jouissance (dégradation ou manque d’entretien),
  • L’enfant nu-propriétaire atteint 16 ans (fin de l’usufruit légal des parents),

À la fin de l’usufruit, le bien doit être rendu, et les comptes doivent être réglés entre usufruitier et nu-propriétaire.

 

SARL : Quels avantages ?

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La SARL (société à responsabilité limitée) est une société commerciale où la responsabilité des associés est limitée à leurs apports. Elle comprend de 2 à 100 associés (1 associé serait en EURL), qu’ils soient personnes morales ou physiques. Elle convient aux artisans, commerçants, industriels, professions libérales non réglementées, et projets familiaux.  

Capital social de SAR

Pour devenir associé d’une SARL, il faut apporter au capital social en échange de parts sociales. Aucun capital social minimum n’est imposé par la loi.

Le capital social d’une SARL est constitué d’apports en numéraire (argent) et/ou en nature (ex. : ordinateur, voiture). Les apports en industrie (savoir-faire ou compétences) sont possibles mais ne concourent pas à la constitution du capital social.

En apportant au capital de la SARL, une personne devient associée et reçoit des parts sociales. Cela lui permet de :

  •  Participer aux assemblées générales (AGO, AGE),
  • Percevoir une part des bénéfices de la société.

Fonctionnement de la SARL

  • Organe de direction 

La SARL doit être administrée par un ou plusieurs gérants, qui doivent être des personnes physiques, associées ou non. Le gérant est nommé par les associés dans les statuts ou lors d’une AGO.

Le gérant accomplit tous les actes de gestion nécessaires à la société (signer des contrats, embaucher, agir en justice, etc.) et doit agir dans l’intérêt de la société. Il représente la société à l’égard des tiers. Ses décisions qui seraient contraires à l’intérêt social peuvent engager sa responsabilité pour faute de gestion.

  • Prise de décisions

Les gérants convoquent l’assemblée générale des associés pour toute décision importante.

Il existe deux types d’assemblées générales :

  • Assemblée générale ordinaire (AGO) : elle se prononce sur l’approbation des comptes, la nomination, la révocation et la rémunération du gérant. Les décisions sont prises à la majorité des associés représentant au moins la moitié des parts sociales.
  • Assemblée générale extraordinaire (AGE) : elle se réunit lorsque les statuts doivent être modifiés (transfert de siège social, changement de dénomination sociale, augmentation de capital social). Les décisions nécessitent la majorité des associés représentant au moins les trois quarts des parts sociales.

Les associés sont convoqués au moins 15 jours avant l’assemblée par les gérants.

Régime fiscal de la SARL

Il faut distinguer le régime fiscal de la SARL, du régime fiscal de ses associés et du gérant. Régime fiscal de la SARL :

Généralement soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), les associés peuvent choisir l’impôt sur le revenu (IR) si la SARL a moins de 5 ans ou s’il s’agit d’une SARL de famille, sous certaines conditions.

Dans le cas d’une SARL à l’IS, c’est la société qui est imposée sur le bénéfice généré sur l’année. Les associés ne sont imposés que dès lors que le bénéfice est distribué.

Régime fiscal des associés

  • Si la SARL est soumise à l’IS : Les dividendes distribués aux associés sont imposables à l’impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers (RCM), ou soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU), aussi appelé Flat Tax
  • Si la SARL est soumise à l’IR : Les associés, personnes physiques, sont imposables à l’impôt sur le revenu (IR) sur les dividendes perçus, qui s’ajoutent aux autres revenus du foyer fiscal dans la catégorie des BIC ou BNC.

Régime fiscal du gérant 

Si la SARL est soumise à l’IS :

  • Pour le cas du gérant associé minoritaire : sa rémunération est imposée comme traitements et salaires, avec un choix entre un abattement forfaitaire de 10 % pour frais professionnels ou la déduction des frais réels justifiés.
  • Pour le cas du gérant associé majoritaire : sa rémunération relève quant à elle de la catégorie des revenus de dirigeants, avec également un choix entre un abattement forfaitaire de 10 % pour frais professionnels ou la déduction des frais réels justifiés.

Si la SARL est soumise à l’IR : 

  • En présence d’un gérant associé, sa rémunération sera imposable au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et viendra s’ajouter aux éventuels bénéfices distribués à cet associé.
  • En présence d’un gérant non-associé, alors sa rémunération sera imposée de manière classique au titre des traitements et salaires.

 

 

Le bail réel solidaire : Qu’est-ce que c’est ?

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Le Bail Réel Solidaire (BRS) est un nouveau dispositif d’accession à la propriété. Il permet à des ménages modestes de devenir propriétaire d’un logement neuf situé en zone tendue, et ce, à un prix abordable.

Comment fonctionne le Bail Réel Solidaire ?

Le BRS permet de dissocier le foncier et le bâti. Le particulier achète uniquement le logement et il loue le terrain à un Organisme Foncier Solidaire pour un loyer faible, en signant le bail réel solidaire, d’une durée comprise entre 18 et 99 ans.

Ainsi, en n’achetant pas le foncier, les accédants bénéficient d’un prix minoré. Le foncier restant propriété d’un Organisme Foncier Solidaire (OFS) la signature d’un BRS représente pour le particulier entre 15 % à 40 % d’économie en fonction du secteur géographique.

Qui peut bénéficier du bail réel solidaire (BRS) ?

Chaque organisme définit avec la collectivité des critères de sélection pour chacune des opérations :

  • Typologie du logement et composition du ménage
  • Proximité avec le lieu de travail Locataires occupants du parc social…

Résidence principale et plafonds de ressource

Le logement doit être utilisé en tant que résidence principale et les revenus du ménage ne doivent pas dépasser les plafonds de ressources.

Les avantages de l’achat en BRS

  • 15 % à 40 % d’économie en pleine propriété sur votre projet immobilier (selon le secteur)
  • La constitution d’un capital pour une mensualité réduite pour le particulier
  • Un « loyer » faible du terrain
  • Une garantie de rachat du logement par l’Organisme de Foncier Solidaire
  • Une TVA réduite à 5,5 % au lieu des 20 % habituels
  • La possibilité de financer l’achat du bien avec un prêt à taux zéro (réservé aux primo-accédants)
  • Dans certaines collectivités, la possibilité d’un abattement de taxe foncière de 30 % à 100 %

Professionnel du secteur ou particulier, les notaires de notre étude sont à votre disposition pour vous aider à bien comprendre ce dispositif et vous accompagner dans le montage votre vente ou achat en BRS.

 

La donation et la donation partage : Définition et avantages

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Qu’est-ce qu’une donation ?

La donation se caractérise par la transmission de son vivant de la propriété ou du bien que l’on possède.

Outil de gestion patrimoniale important, elle est souvent utilisée pour planifier la succession et pour aider financièrement les membres de la famille ou des organisations caritatives de son vivant.

Qu’est-ce qui la caractérise ?

  • Le transfert de propriété : bien immobilier, somme d’argent, parts de sociétés, entreprise, exploitation agricole…
  • L’intention libérale : le souhait pour le donateur de transférer en tout ou partie un bien, avec ou sans charge.
  • Le consentement mutuel : la donation n’est effective que s’il existe une volonté claire tant de celui qui donne que de celui qui reçoit, libre et éclairée.
  • L’irrévocabilité de l’acte : La donation est définitive, sauf exceptions (article 955, révocation pour ingratitude).
  • Les formalités légales : un acte notarié est conseillé pour les dons manuels, et nécessaire pour les autres cas.
  • Capacité juridique : la donation peut être faite au profit d’un mineur, d’un majeur, ou d’un majeur protégé (analyse de situation à faire avec votre notaire).

Répartition anticipée de l’héritage entre les héritiers

La donation-partage permet de transmettre et répartir ses biens entre ses héritiers présomptifs, leur donnant immédiatement la propriété définitive, avec toutefois la possibilité de continuer à profiter des biens.

*Héritier qui, du vivant d’une personne, a vocation à lui succéder. Si cette personne venait à décéder, elle reccueillerait tout ou une partie des biens de son patrimoine.

Pourquoi faire une donation-partage ?

  • Prévenir les conflits : Répartir ses biens de son vivant prévient les litiges entre héritiers.
  • Assurer l’équité : Tenir compte des donations antérieures pour traiter équitablement les héritiers si c’est là votre intention..
  • Optimisation fiscale : Utiliser les abattements pour les donations et geler la valeur des biens pour éviter l’impact de leur future valorisation.
  • Gestion de l’entreprise familiale : transmettre l’entreprise de manière structurée en assurant une continuité (optimisation fiscale possible avec Pacte Dutreil)

 

Location touristique meublée de la résidence principale : Que dit la loi ?

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Définition

Les meublés de tourisme sont des logements meublés (villas, appartements, studios) loués à des clients de passage pour des séjours de courte durée ( journée, semaine, mois) sans y élire domicile (article L. 324-1-1 du Code du tourisme).

Les réglementations à suivre

Déclaration simple en mairie

Tout propriétaire doit déclarer son meublé de tourisme à la mairie de la commune où le logement est situé (Cerfa n°14004), sauf s’il s’agit de sa résidence principale.

*La résidence principale s’entend du logement occupé 8 mois minimum par an sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.

Le numéro d’enregistrement

Dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans certaines communes touristiques ou zones tendues, le meublé doit obtenir un numéro d’enregistrement lors de sa déclaration qui doit figurer sur toutes les annonces de location.

Dans les communes avec cette procédure d’enregistrement, un meublé de tourisme déclaré comme résidence principale ne peut être loué plus de 120 jours par an*.

*Sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. 

Les avantages fiscaux

Régime micro-bic

Vous pouvez bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur vos recettes annuelles, ce qui couvre les charges et frais réels.

Cet abattement représente une simplicité de gestion comptable car plus besoin détailler ses dépenses.

Notre conseil

Avec l’évolution rapide de la législation et les nouvelles contraintes pour les propriétaires de meublés de tourisme, nous vous conseillons de discuter avec votre notaire lors de l’achat de votre bien avant de vous jeter à l’eau !