Catégorie : Immobilier particulier

La nue-propriété : qu’est-ce que c’est

La nue-propriété correspond au droit démembré de la propriété, complémentaire de l’usufruit. Elle se reconstitue en pleine propriété lors de l’extinction de l’usufruit, ou de la réunion sur une même tête de l’usufruit et de la nue- propriété.

A l’occasion d’une donation, transmettre la nue-propriété en s’en conservant l’usufruit, est un mécanisme qui permet d’anticiper la transmission successorale d’un bien, en gardant la jouissance. Par ailleurs, du point de vue économique, plus la transmission est anticipée, plus la valeur de la nue-propriété donnée est faible, donc la fiscalité réduite. 

L’ACHAT IMMOBILIER EN NUE-PROPRIÉTÉ  SIGNIFIE QUE LE BIEN EST DÉMEMBRÉ ENTRE :

• L’usufruitier, qui peut occuper le bien ou percevoir des revenus (comme des loyers).
• Le nu-propriétaire, qui possède le bien.

En achetant en nue-propriété, vous concédez l’usufruit à une autre personne pour une période limitée (10 à 20 ans pour un programme commercialisé, ou jusqu’au décès de l’usufruitier dans une vente viagère). À la fin de cette période, vous récupérez la pleine propriété du bien et pouvez l’occuper ou le louer. 

Quels avantages ?

• L’acquisition d’un bien à un prix réduit, souvent 30 % à 50 % en dessous de sa valeur marchande, car vous n’avez pas l’usufruit immédiat.
• Pendant la période de nue-propriété, l’usufruitier est responsable des travaux d’entretien, qu’ils soient privatifs ou communs.
• En tant que nu-propriétaire, vous n’êtes responsable que des grosses réparations.

La fiscalité du nu-propriétaire

En tant que nu-propriétaire, vous n’avez pas à payer la taxe foncière et la taxe d’habitation, ces charges incombant à l’usufruitier.

Par ailleurs, en transmettant un bien en nue-propriété à un héritier vous bénéficierez de droits de donation réduits, puisque calculés sur la valeur de la nue-propriété.

Enfin, un bien détenu en nue-propriété n’est pas inclus dans votre patrimoine immobilier pour la détermination de l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

 

L’usufruit correspond au droit démembré de la propriété, complémentaire de la nue-propriété. L’usufruit est le droit de profiter, et de percevoir les revenus d’un bien sans en être le propriétaire (on parle d’Usus et de Fructus). Le droit à l’usufruit est temporaire : soit enfermé dans une durée, soit viager.

Qui peut être usufruitier ?

Vous pouvez notamment être usufruitier dans les cas suivants :

• Vous êtes veuf/veuve. Vous pouvez bénéficier d’un usufruit portant sur le patrimoine de votre conjoint décédé.
• Si vous avez donné un bien à vos héritiers, en souhaitant vous conserver le droit de jouir de ce bien, en vous en réservant l’usufruit.
• Si vous êtes parent, vous pouvez disposer d’un usufruit sur les biens de vos enfants âgés de moins de 16 ans.

L’usufruit peut être en indivision (appartenir à l’ensemble des héritiers) et être détenu par une personne morale.

Vous pouvez également obtenir l’usufruit ou la nue-propriété par testament, décision de justice, ou par contrat (vente ou donation).

Sur quel type de bien peut porter un usufruit ?

Vous pouvez être usufruitier d’un bien immeuble ou d’un bien meuble, c’est-à-dire que vous pouvez obtenir l’usufruit d’une maison, de terres, de valeurs mobilières, d’un compte bancaire, d’une créance, d’éléments de mobilier.

Quels sont les droits de l’usufruitier ?

• Utilisation du bien : Vous pouvez utiliser le bien vous-même ou le louer, avec toutefois l’accord préalable du nu-propriétaire pour certains types de baux : baux ruraux, commerciaux, artisanaux ou industriels.
• Perception des revenus : Vous percevez les revenus du bien (intérêts, loyers, récoltes) pendant toute la durée de l’usufruit. Aucune indemnité n’est due pour les améliorations à la fin de l’usufruit.
• Vente de l’usufruit : Vous pouvez céder votre usufruit sans l’accord du nu-propriétaire. Cependant, la vente de la pleine propriété (qui se compose de l’usufruit et de la nue-propriété) nécessite son accord.

Quelles sont les obligations de l’usufruitier ?

L’usufruitier doit :

• Faire un inventaire des biens mobiliers avant utilisation (sauf dispense).
• Faire un état des lieux des biens immobiliers avant utilisation (sauf dispense).
• Assurer la bonne conservation et l’entretien du bien.
• Jouir raisonnablement du bien.
• Payer la taxe foncière et la taxe d’habitation pour les biens immobiliers.
• Effectuer les réparations d’entretien. Les grosses réparations sont à la charge du nu-propriétaire, sauf si elles sont dues à un manque d’entretien de votre part.

Comment prend fin l’usufruit ?

Il prend fin dans les situations suivantes :

• Mort de l’usufruitier en cas d’usufruit viager (sauf en cas de réversion ou de transmission par testament, au conjoint survivant par exemple)
• Expiration du délai convenu (par exemple, 30 ans pour une personne morale), Non-usage pendant 30 ans, Renonciation à l’usufruit,
• Perte totale du bien (ex. : destruction par incendie),
• Abus de jouissance (dégradation ou manque d’entretien),
• L’enfant nu-propriétaire atteint 16 ans (fin de l’usufruit légal des parents),

À la fin de l’usufruit, le bien doit être rendu, et les comptes doivent être réglés entre usufruitier et nu-propriétaire.

 

Définition

Les meublés de tourisme sont des logements meublés (villas, appartements, studios) loués à des clients de passage pour des séjours de courte durée ( journée, semaine, mois) sans y élire domicile (article L. 324-1-1 du Code du tourisme).

Les réglementations à suivre

Déclaration simple en mairie

Tout propriétaire doit déclarer son meublé de tourisme à la mairie de la commune où le logement est situé (Cerfa n°14004), sauf s’il s’agit de sa résidence principale.

*La résidence principale s’entend du logement occupé 8 mois minimum par an sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.

Le numéro d’enregistrement

Dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans certaines communes touristiques ou zones tendues, le meublé doit obtenir un numéro d’enregistrement lors de sa déclaration qui doit figurer sur toutes les annonces de location.

Dans les communes avec cette procédure d’enregistrement, un meublé de tourisme déclaré comme résidence principale ne peut être loué plus de 120 jours par an*.

*Sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. 

Les avantages fiscaux

Régime micro-bic

Vous pouvez bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur vos recettes annuelles, ce qui couvre les charges et frais réels.

Cet abattement représente une simplicité de gestion comptable car plus besoin détailler ses dépenses.

Notre conseil

Avec l’évolution rapide de la législation et les nouvelles contraintes pour les propriétaires de meublés de tourisme, nous vous conseillons de discuter avec votre notaire lors de l’achat de votre bien avant de vous jeter à l’eau !

 

Le démembrement de propriété divise la pleine propriété en nue-propriété et usufruit. Souvent utilisé en famille lors d’une donation ou succession, il est connu pour réduire les coûts fiscaux, mais cela n’est pas son seul intérêt.

Le démembrement se produit lorsque les trois attributs de la propriété (utilisation, disposition, et perception des fruits) sont répartis entre différentes personnes. Les droits d’usufruit et de nue-propriété peuvent être transmis par donation ou vente.

Comment fonctionne le démembrement de propriété ?

L’usufruitier possède l’usus (droit d’utiliser le bien) et le fructus (droit d’en percevoir les fruits), tandis que le nu-propriétaire détient l’abusus (droit de disposer du bien).

Ces droits sont indépendants, mais la vente du bien démembré nécessite l’accord des deux parties.

Le démembrement prend généralement fin au décès de l’usufruitier, moment où le nu-propriétaire devient l’unique propriétaire sans qu’aucune formalité, acte ou démarche ne soient nécessaires. Il peut alors occuper, louer ou vendre le bien. On parle alors de remembrement de propriété, une formule couramment utilisée pour préparer sa succession tout en conservant la jouissance du bien. Si le nu-propriétaire décède, la nue-propriété est transmise à ses héritiers, entrant dans la succession pour sa seule valeur.

Quel est l’intérêt d’un démembrement de propriété ?

Le démembrement de propriété est souvent utilisé en famille. Il permet de donner la nue-propriété d’un bien à ses enfants tout en conservant l’usufruit, permettant de continuer à en profiter (y vivre ou le louer) et de préparer la transmission de son patrimoine en bénéficiant des abattements fiscaux en vigueur. 

Les atouts du démembrement : 

• Les droits de donation sont réduits car calculés sur la seule nue-propriété, pas sur la valeur totale du bien. La valeur de la nue-propriété et de l’usufruit dépend de l’âge du donateur : plus il est âgé, plus la valeur de la nue-propriété augmente.
• Le fisc permet que le donateur paie les droits et frais de la donation (normalement à la charge du donataire) sans que cela soit considéré comme une donation supplémentaire.
• Au décès de l’usufruitier, les enfants deviennent pleinement propriétaires du bien sans avoir à payer de droits.

Il est indispensable de consulter votre notaire, celui-ci vous conseillera sur le démembrement de propriété, et toutes ses nuances.

 

 

 

Les plus-values sont des profits exceptionnels réalisés dans le cadre d’une activité agricole, artisanale, commerciale, industrielle ou libérale, lors de la cession d’une immobilisation. En principe imposables, mais elles peuvent bénéficier de divers dispositifs d’exonération.

Exonération en fonction des recettes

Les plus-values nettes de cession d’actifs immobilisés peuvent être exonérées selon le montant des recettes annuelles pour les entreprises individuelles et les sociétés de personnes (SNC, SCS, sociétés civiles) soumises à l’impôt sur le revenu dans le cadre de leurs activités commerciales, industrielles, artisanales, libérales ou agricoles.

Elle peut être exonérée de l’une des manières suivantes

Exonération de la totalité de la plus-value, lorsque les recettes annuelles sont inférieures ou égales : 

• à 250 000€ (activité d’achat-revente ou de fourniture de logement – activité agricole)
• à 90 000€ (autres entreprises non agricoles ou titulaires de bénéfices non commerciaux)

Exonération partielle de la plus-value, en fonction des recettes de l’activité de l’entreprise : 

• pour les activités d’achat-revente ou de fourniture de logement, si les recettes sont entre 250 000 € et 350 000 €
• pour les autres activités non agricoles ou les bénéfices non commerciaux (BNC), si les recettes sont entre 90 000 € et 126 000 €

L’activité doit avoir été exercée pendant au moins 5 ans. 

Exonération en fonction de la valeur des éléments transmis

Ce dispositif s’applique aux plus-values réalisées par des entreprises individuelles ou des sociétés assujetties à l’impôt sur le revenu ou sur les sociétés, ainsi qu’à certains organismes et collectivités. L’exonération concerne les plus-values lors de la cession d’une entreprise individuelle ou d’une branche complète d’activité.

A noter qu’il faut que l’activité ait été exercée pendant au moins 5 ans au moment de la cession.

Report d’imposition en cas d’apport en société

Ce dispositif s’applique aux plus-values réalisées par une personne physique lors de l’apport d’une entreprise individuelle ou d’une branche complète d’activité à une société soumise à un régime réel d’imposition.

Les plus-values sur biens non amortissables sont reportées jusqu’à la cession, le rachat ou l’annulation des droits sociaux reçus en échange de l’apport, ou jusqu’à la cession des immobilisations par la société si elle est antérieure.

Report d’imposition en cas de transmission à titre gratuit d’une entreprise individuelle

Les plus-values sur l’actif immobilisé lors de la transmission sont reportées jusqu’à la cession ou la cessation de l’entreprise. Si l’activité continue pendant au moins cinq ans après la transmission, les plus-values sont exonérées.

Exonération en cas de départ à la retraite

L’article 151 septies A du Code général des impôts s’applique aux plus-values réalisées dans le cadre d’une activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole. Ce dispositif concerne les entreprises individuelles ou sociétés de personnes assujetties à l’impôt sur le revenu. La cession doit être onéreuse et porter sur une entreprise individuelle ou l’intégralité des droits ou parts d’un contribuable.

Abattement sur les plus-values immobilières à long terme

Les plus-values à long terme d’une activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole bénéficient d’un abattement de 10 % par an après cinq ans de détention. Cet abattement s’applique aux biens immobiliers utilisés par l’entreprise pour son exploitation et aux titres de sociétés principalement constitués d’immeubles utilisés par l’entreprise.