La plupart des logements neufs, qu’ils soient appartements ou maisons, sont vendus avant ou pendant leur construction.
On parle d’achat sur plan ou de vente en l’état futur d’achèvement.
Ce contrat de vente engage le vendeur à :
- édifier le bien,
- à transférer au fur et à mesure les droits sur le sol et les constructions existantes. L’acquéreur devient propriétaire des parties achevées au fil de la construction et paie selon l’avancement des travaux, avec l’avantage de frais de notaire réduits.
VEFA en secteur libre ou en secteur protégé
La vente d’immeubles à construire peut relever du secteur libre ou du secteur protégé, qui obéissent à des règles différentes.
Le secteur protégé
La vente en l’état futur d’achèvement relève du secteur protégé lorsque :
- elle porte sur un immeuble ou une partie d’immeuble à usage d’habitation ou mixte (professionnel et habitation)
- le contrat impose des paiements à l’acheteur avant la fin des travaux.
Le statut de la vente en secteur protégé est d’ordre public (non modifiable par contrat) et impose des règles spécifiques sur l’avant-contrat, la conclusion du contrat, les garanties d’achèvement, les modalités de paiement, et la garantie contre les vices de construction.
Le secteur public
Le secteur libre concerne les immeubles à usage commercial, professionnel ou de bureaux et n’est soumis à aucune forme ni règle spécifique. Un contrat préliminaire n’y est pas obligatoire.
Le contrat de réservation
Le contrat préliminaire, ou contrat de réservation, c’est un avant-contrat propre à la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).
La VEFA peut se faire sans avant-contrat, sauf si l’acheteur souhaite réaliser certains travaux lui-même. En secteur protégé, c’est le seul avant-contrat autorisé.
Dans ce contrat, le promoteur s’engage à réserver un logement neuf pour le client si le projet de construction se concrétise. En échange, l’acheteur verse un dépôt de garantie. Il ne s’agit pas d’une promesse de vente. Ce contrat est signé sous seing privé entre le promoteur et l’acheteur.
