Qu’est-ce qu’un démembrement de propriété et quels en sont les droits et obligations ?

Le démembrement de propriété divise la pleine propriété en nue-propriété et usufruit. Souvent utilisé en famille lors d’une donation ou succession, il est connu pour réduire les coûts fiscaux, mais cela n’est pas son seul intérêt.

Le démembrement se produit lorsque les trois attributs de la propriété (utilisation, disposition, et perception des fruits) sont répartis entre différentes personnes. Les droits d’usufruit et de nue-propriété peuvent être transmis par donation ou vente.

Comment fonctionne le démembrement de propriété ?

L’usufruitier possède l’usus (droit d’utiliser le bien) et le fructus (droit d’en percevoir les fruits), tandis que le nu-propriétaire détient l’abusus (droit de disposer du bien).

Ces droits sont indépendants, mais la vente du bien démembré nécessite l’accord des deux parties.

Le démembrement prend généralement fin au décès de l’usufruitier, moment où le nu-propriétaire devient l’unique propriétaire sans qu’aucune formalité, acte ou démarche ne soient nécessaires. Il peut alors occuper, louer ou vendre le bien. On parle alors de remembrement de propriété, une formule couramment utilisée pour préparer sa succession tout en conservant la jouissance du bien. Si le nu-propriétaire décède, la nue-propriété est transmise à ses héritiers, entrant dans la succession pour sa seule valeur.

Quel est l’intérêt d’un démembrement de propriété ?

Le démembrement de propriété est souvent utilisé en famille. Il permet de donner la nue-propriété d’un bien à ses enfants tout en conservant l’usufruit, permettant de continuer à en profiter (y vivre ou le louer) et de préparer la transmission de son patrimoine en bénéficiant des abattements fiscaux en vigueur. 

Les atouts du démembrement : 

• Les droits de donation sont réduits car calculés sur la seule nue-propriété, pas sur la valeur totale du bien. La valeur de la nue-propriété et de l’usufruit dépend de l’âge du donateur : plus il est âgé, plus la valeur de la nue-propriété augmente.
• Le fisc permet que le donateur paie les droits et frais de la donation (normalement à la charge du donataire) sans que cela soit considéré comme une donation supplémentaire.
• Au décès de l’usufruitier, les enfants deviennent pleinement propriétaires du bien sans avoir à payer de droits.

Il est indispensable de consulter votre notaire, celui-ci vous conseillera sur le démembrement de propriété, et toutes ses nuances.