Société civile immobilière, quels avantages ?

Une SCI, qu’est-ce que c’est ?

Une société civile immobilière (SCI) est une structure juridique composée d’au moins deux associés, permettant de gérer des biens immobiliers.

La SCI détient le patrimoine immobilier et chaque associé possède des parts sociales proportionnellement à son apport.

Les associés de la SCI désignent un gérant chargé de la gestion courante des biens immobiliers de la société, sans que ces actes de gestion ne nécessitent l’approbation des autres associés dès lors qu’ils entrent dans l’objet social.

Les avantages

La gestion/protection du patrimoin

Dans une SCI, les dettes et bénéfices du bien sont répartis entre les associés selon leurs parts sociales. Les coûts des travaux sont également assumés par tous les associés proportionnellement à leurs parts.

De plus, pour céder un bien, il faut recueillir  l’accord des associés détenant la majorité des parts sociales dans une décision collective. En cas d’absence d’accord, le bien ne pourra être vendu. Aussi, elle est toute indiquée pour gérer et protéger un patrimoine familial ; contrairement au statut de l’indivision.

Transmission du patrimoine

Pour transmettre un bien immobilier à vos enfants, vous pouvez leur céder progressivement des parts de votre SCI. Vous bénéficiez alors des abattements pour les droits de succession en ligne directe, soit 100 000 € par enfant pour chaque donation, renouvelable tous les 15 ans.

Une transmission des parts en nue-propriété, combinée à une habile rédaction statutaire, permet de transmettre tout en conservant une part décisionnaire importante à l’usufruitier, s’il est nommé gérant.

Quelles démarches pour créer une SCI ?

• Rédiger les statuts, incluant le gérant et le siège social (qui peut être le domicile du gérant).
• Déposer le capital social auprès d’une banque ou de son notaire.
• Publier un avis de création dans un journal d’annonces légales.
• Immatriculer la société en ligne sur https://formalites.entreprises.gouv.fr
• Indiquer les bénéficiaires effectifs.

L’intervention du notaire pour la rédaction des statuts est l’assurance d’ajuster au mieux ces derniers en vue de l’objectif que vous aurez pour cette société (transmission / gestion / optimisation…)

La fiscalité des bénéfices de la SCI

Votre SCI peut générer des bénéfices lorsque les biens qu’elle détient sont loués et que vous percevez en contrepartie des loyers.

Ces revenus fonciers sont de plein droit soumis à l’impôt sur le revenu, chaque associé déclarant les sommes perçues via la SCI dans sa déclaration de revenus. Ils seront alors imposés au barème progressif.

La SCI peut également opter pour une imposition à l’impôt sur les sociétés. Les revenus fonciers seront donc imposés, après déduction des charges, au taux en vigueur d’Impôt sur les sociétés.

En cas de vente des biens immobiliers :

• en cas d’imposition à l’IR, ce sont les règles des plus-values immobilières des particuliers qui s’appliquent.
• en cas d’imposition à l’IS : la plus-value sera considérée comme un résultat de l’exercice social, et soumis au taux d’imposition de l’IS.

La SCI peut être une alternative à l’indivision pour gérer vos biens et optimiser votre succession grâce à une organisation sur-mesure. Votre notaire pourra vous conseiller selon votre situation, votre patrimoine et vos projets de transmission.